Дифференцированный платеж – это один из способов погашения кредита. При таком способе основная сумма займа закрывается равными долями, а сами проценты непосредственно начисляются уже на остаток. Так как сам дифференцированный кредит выплачивается равными долями, то размер всего платежа каждый месяц будет уменьшаться, а погашение основного тела распределится равномерно на весь срок кредитования. Но при таком платеже заемщик должен знать, что первый платеж будет самым крупным за весь период кредитования, а с точки зрения материальной нагрузки первые годы будут самыми тяжелыми. При выборе дифференциального платежа доход семьи должен быть на четверть больше, чем при аннуитетных. Остаток задолженности и процентные начисления будут снижаться каждый последующий период.
Аннуитет выглядит более удобным для клиента, так как сумма, выплачиваемая банку, не изменяется. В этом случае у заемщика есть возможность планировать свои бюджетные средства. В первые месяцы размер платежей будет намного ниже, чем при дифференциальном платеже. Но при одинаковых условиях кредита, сумма выплат по аннуитетной схеме платежа будет больше, чем сумма выплат по дифференциальным платежам.
Также при аннуитетных платежах огромную долю в первые месяцы занимают проценты, это особенно ощущается при досрочных погашениях. Клиент вносит деньги и вдруг обнаруживает, что выплачивал только проценты за будущий период, а само тело кредита так и не уменьшилось.
Сегодня население вновь берет недвижимость в кредит. Так, во время кризиса те, кто решился взять ипотеку, сильно пострадали, так как ставки и банковские проценты очень выросли. В настоящее время процентные ставки по ипотечному кредиту уменьшились, а возможности приобрести недвижимость по ипотеке возросли.
Не только от процентной ставки, но и от типа платежа будет зависеть процесс погашения долга. Потенциальный заемщик должен разобраться с этими характеристиками ипотечного кредита.
У дифференцированного платежа есть свои недостатки. Клиент платит в первую половину срока две трети процентов, а ведь на эти деньги можно приобрести гораздо больше сейчас, чем лет через десять или двадцать – инфляция еще велика и признаков ее снижения в скором будущем не наблюдается. Кредит с дифференцированным платежом намного труднее получить, так как банк будет оценивать сумму кредита исходя из финансовой способности клиента, выплатить первые платежи.
Правда, недостаток времени вполне может обернуться большим достоинством. Падающие проценты и инфляция, а также повышение доходов у людей, со временем могут стать более обременительными и концу срока могут снизиться раз в десять.
С начала 2000-х годов банки быстро начали переходить на аннуитетные платежи. Заемщик при таком платеже платит каждый месяц одну и ту же сумму, правда, и минусов здесь гораздо больше.
Сумма общих выплат при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. При аннуитивном платеже почти две трети выплат по процентным ставкам отдается в первой половине срока. Этот недостаток присущ и дифференцированным платежам. В первые годы получается, что клиент платит только проценты, а само тело долга почти нетронуто.
Теперь представим себе такую ситуацию. Клиенты взяли кредит на одинаковый срок, когда прошла половина срока, они решают погасить кредит досрочно. Банки уже получили с обоих клиентов по три четверти процентных платежей. Правда, одному из клиентов надо вернуть банку половину основного долга, а второму - лишь три четверти.
Что такое калькулятор дифференцированных платежей и где его используют?
Сравнив аннуитетные и дифференцированные платежи с одинаковой процентной ставкой, мы видим, для этих двух схем общие выплаты разные.
График расчета дифференциальных платежей показывает, что суммы при таких платежах меняются каждый месяц в сторону уменьшения. Принцип расчета состоит в том, что сумма кредита разделяется на одинаковые доли, число которых равняется месяцам, указанным в кредитном договоре. Теперь к каждому из этих платежей добавляется сумма процентов, которые начислены на непогашенный остаток кредита. Остаток уменьшается и идет соответственное уменьшение процентов и общей суммы дифференциального платежа.
С расчетом общих сумм выплат по кредиту в кредитном калькуляторе рассчитывается таблица с помесячной расшифровкой платежей, так называемым кредитным графиком.
Формула расчета ипотеки может рассчитываться как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме платежа. Ипотека с дифференцированным платежом или дифференцированная ипотека предполагает уменьшение суммы кредита с каждым последующим месяцем.
